Новый законопроект о покупке гостиничных номеров по ДДУ: суть закона, преимущества и риски

Екатерина Сундарева

Главный редактор

Инвестиции в отели становятся доступнее. Скоро не только крупные инвесторы, но и обычные покупатели смогут вкладывать свои средства в гостиничный бизнес. Новый законопроект о покупке гостиничных номеров в собственность предлагает механизм, который очень похож на приобретение квартир в строящихся домах по договору долевого участия, но с рядом уникальных особенностей.

В этой статье мы рассказали про суть этого законопроекта, показали его потенциальные преимущества и проанализировали возможные риски и ограничения, которые следует учесть.

В чем суть эксперимента по классификации гостевых домов.
Преимущества для инвесторов и покупателей.
Влияние закона на гостиничный рынок.
Риски и ограничения покупки гостиничных номеров.
Примерный расчет годового дохода от покупки гостиного номера.
Что ждать в ближайшем будущем.

Закон вступит в силу 1 марта 2026 года. За обновлением статьи следите в нашем Telegram-канале.

В чем суть законопроекта о покупке гостиничных номеров по ДДУ

ДДУ — это договор долевого участия на покупку жилья у застройщика. Главное отличие от обычного договора купли-продажи (ДКП) в том, что ДКП подписывается, когда квартира уже построена, а ДДУ — на этапе строительства. Этот принцип будет распространяться и на покупку гостиничного номера в строящихся отелях и апарт-комплексах.

Основа нового законопроекта — безопасная схему ДДУ с эскроу-счетами. Это значит, что деньги покупателя будут храниться в банке на безопасном счете, пока отель не будет готов.

Когда отель достроят, вы как владелец номера будете получать деньги от его сдачи, при этом вам не нужно будет ни о чем беспокоиться — всем займется управляющая компания. Взамен УК будет получать фиксированный процент за услуги управления от дохода отеля или номера.

Как управлять гостиничным бизнесом: самостоятельно или с помощью УК ⟶

Сейчас этот проект находится в стадии эксперимента и поэтому будут риски и неопределенности. Однако он открывает множество возможностей, влияя на всех участников рынка.

Михаил Швецов

СЕО УК Mirotel Management
Для разных участников рынка это открывает разные горизонты.

Для девелоперов:
Доступ к капиталу без избыточных кредитов — часть нагрузки перенимают частные инвесторы.
Возможность упаковывать проекты не как коробку здания, а как готовый доходный продукт.
Все больше девелоперов пойдут не только в жилье, но и в апарт-отели, курортные комплексы, городские отели.

Для управляющих компаний:
Формирование пула объектов под управлением, а не разовые работы.
Рост роли профессионального управления: от директора отеля к полноценному asset management для сотен собственников.
Появится спрос на стандарты: отчетность, прозрачные бюджеты, цифровые кабинеты инвесторов, понятные KPI.

Но тут же и ловушка: сейчас в новостях по Сочи уже видим волну — собственники выгоняют УК и думают, что сами будут управлять лучше. В реальности хорошо получится у 10% объектов. У остальных будет классическое «думали, что это пассивный доход, а вышла вторая работа».

Для инвесторов:
Низкий порог входа: можно войти не в целый отель, а в один номер или долю.
Портфельный инструмент: часть капитала в недвижимости, но без личного управления сдачей посуточно.
Возможность выбирать концепции: город, курорт, горы, море, санаторка и т. д.

Но все это будет работать только когда культура продукта догонит маркетинг.

Еще законопроект о покупке гостиничных номеров должен навести порядок на рынке апартаментов. До этого их статус был не всегда понятен. Теперь будет четко разделено, что является жилым помещением, а что — гостиничным, то есть только для временного проживания. И, конечно, использование эскроу-счетов по-прежнему гарантирует защиту денег всех покупателей.

Преимущества для инвесторов и покупателей

1. Инвестиции с небольшими суммами. Чтобы вложиться в коммерческую недвижимость, нужно много денег — приобрести целое здание или его большую часть. Скоро можно будет купить всего один номер в строящемся отеле аналогично покупке квартиры в новостройке. Вам понадобится гораздо меньше денег, чем было раньше, чтобы стать инвестором в гостиничном бизнесе.

После покупки гостиничного номера вам не придется искать гостей, ремонтировать номер, платить за уборку и коммуналку. Все это будет делать управляющая компания. Она будет сдавать номера, привлекать гостей и поддерживать отель в отличном состоянии.

Скорее всего за отелем уже будет закреплена конкретная УК. Покупая номер по ДДУ, вы автоматически соглашаетесь на условия договора управления с этой компанией. Этот договор часто является неотъемлемым приложением к основному договору долевого участия.

Михаил Швецов

СЕО УК Mirotel Management
К идее привлечения частных инвесторов в гостиничный бизнес через схему, аналогичную долевому строительству жилья, я отношусь с осторожным оптимизмом.

На бумаге модель выглядит красиво: девелопер быстрее привлекает деньги, инвестор становится совладельцем понятного актива в виде номера отеля, управляющая компания получает пул номеров под управление.

Но по факту сегодня три из четырех таких проектов — каша и ерунда. Не потому, что идея плохая, а потому что:
девелопер мыслит как застройщик;
обещания доходности даются маркетингом;
работать в итоге приходится с сотнями физических лиц, у каждого из которых свое мнение, свой опыт, свои ожидания.

По моим ощущениям, только около 25% проектов показывают доходность выше 2 000 рублей среднегодовой на квадратный метр в месяц, и это уже неплохо для экономики. Остальное — боль, споры и затянувшиеся чаты в WhatsApp.

Я бы очень хотел надеяться, что эта бизнес-модель заработает по-взрослому. Потенциал у нее есть. Но пока мы находимся на этапе «все набивают шишки».

2. Четкие правила и безопасность для ваших денег. Покупка номера будет защищена законом как покупка обычной квартиры. Деньги будут лежать на эскроу-счете в банке и не попадут к застройщику, пока отель не будет полностью построен и сдан.

Не будет путаницы, что номер в этом случае — это гостиничное помещение, а не жилое. Именно поэтому закон запрещает в нем постоянно жить. Иначе объект потеряет статус гостиницы, что изменит его налоговый режим, так как у отелей и жилья разные налоги. А еще такое разделение поможет избежать юридических проблем, которые раньше возникали с серыми апартаментами.

Влияние закона на гостиничный рынок

Законопроект призван привлечь больше денег в строительство новых качественных отелей. Чем лучше развивается туризм в регионе, тем больше спрос на номера и выше ваш доход. Это юридически закрепит статус гостиничного номера как коммерческого объекта, а не жилья, и устранит правовую неопределенность.

За счет частных инвестиций через ДДУ девелоперы получат новый источник финансирования для строительства отелей и апарт-комплексов. Это особенно актуально для регионов с высоким туристическим потенциалом, но недостаточным номерным фондом. А строительство новых отелей в таких регионах неизбежно повлечет за собой развитие сопутствующей инфраструктуры, повышая привлекательность мест для туристов и создавая новые рабочие места.

Риски и ограничения покупки гостиничных номеров

Хотя возможность инвестировать в покупку гостиничного номера кажется перспективной, она несет в себе ряд существенных рисков и ограничений. Они касаются как юридического статуса приобретаемого объекта, так и реальной финансовой отдачи, а также особенностей личного использования. Лучше изучить их заранее, прежде чем принимать решение об инвестировании.

Ограничения на постоянное проживание

По сути, купленный номер — это гостиничное помещение, а не жилье. Поэтому закон прямо запрещает постоянно в нем жить. Использовать его для личного отдыха вы сможете лишь ограниченное количество дней в году, как это будет закреплено в вашем договоре с управляющей компанией отеля.

Фактически номер останется чужим пространством, куда нельзя привезти и оставить свои личные вещи для постоянного проживания и хранения. Возможно, что и в дни вашего личного отдыха придется оплачивать допуслуги, например, завтрак, как обычному гостю, что снижает выгоду от такого использования.

Возможные юридические риски

1. Риск подмены понятия собственности. Вы можете полагать, что покупаете собственность на конкретный номер, но по факту приобрести лишь право на его временное использование или долю в уставном капитале управляющей компании.

2. Неправильное оформление договора ДДУ. Есть риск, что вы на самом деле не станете полноценным владельцем конкретного номера. Вместо этого вы можете просто купить:

— Либо право пожить в отеле несколько недель в году, но только в свободном номере, не обязательно в вашем.
— Либо долю в компании, которая владеет отелем, став акционером или участником. В таком случае, сам номер останется собственностью УК, а у вас будет лишь «бумажная» доля.

Это очень сильно отличается от того, как мы привыкли покупать жилье по ДДУ, где человек становится полноправным владельцем конкретной квартиры.

3. Проблемы с ликвидностью и распоряжением имуществом. Если номер не является полноценной собственностью, могут возникнуть сложности с его продажей, передачей по наследству или использованием в качестве залога, поскольку это не имущество в прямом смысле.

Возможные финансовые риски

По мнению критиков, главный финансовый риск в том, что такая покупка может не оказаться инвестицией в привычном смысле, поскольку реальный доход будет крайне мал или вовсе отсутствовать. Вот основные моменты:

1. Очень низкий или нулевой доход. Реальная прибыль от покупки гостиного номера может быть мизерной, например, 1−2% годовых, или вообще отсутствовать. Это произойдет:

— если отель будет плохо заполняться туристами;
— если расходы на содержание — обслуживание, налоги, доля УК — окажутся слишком высокими.

Застройщики могут обещать завышенные показатели, а реальная доходность может быть гораздо ниже.

Себестоимость номера в гостинице: что это и как ее рассчитать ⟶

2. Задержки в выплатах. УК может с опозданием перечислять вам заработанные деньги, что создаст проблемы с финансовым планированием. Обслуживание отеля — это дорого: коммунальные платежи, зарплата персоналу, ремонт, маркетинг, налоги — это все траты. Чем они выше, тем меньше остается для выплаты владельцам.

Еще УК может не справляться со своей работой: неэффективно привлекать гостей, не оптимизировать расходы, иметь проблемы с бухгалтерией и расчетами, или просто быть недобросовестной.

Михаил Швецов

СЕО УК Mirotel Management
Инвесторы должны понимать, что это долгосрочный бизнес с рисками и цикличностью, а не быстрые деньги.

Чтобы новая модель инвестирования стала действительно успешной, безопасной и привлекательной для всех сторон, одного лишь ясного законодательства (хоть оно и является основой) недостаточно.

Необходим комплекс дополнительных условий:

1. Честные финансовые модели. Не вкусные цифры для буклета, а сценарии с реалистичной загрузкой и тарифами.

2. Стандарты управления. Единые правила: фонд ремонта, резервный фонд, понятный договор управления, прозрачная отчётность, цифровой кабинет инвестора. Без этого все превращается в бесконечные перепалки в чатах.

3. Сильная роль управляющей компании. Профессиональное управление должно Профессиональное управление должно быть не просто исполнительным руководством, сосредоточенным на текущих задачах отеля, а полноценным центром компетенций:
управление доходностью,
эксплуатация,
сервис,
работа с собственниками,
медиатор между эмоциями инвесторов и рынком.

4. Адекватные обещания на старте. Если девелопер и продавцы не будут разбрасываться нереалистичными цифрами, управляющей компании не придется спасать репутацию проекта с самого запуска.

3. Неопределенность стоимости при перепродаже. Вы можете рассчитывать на то, что сам номер подорожает, и его можно будет выгодно продать как основной способ заработка. Однако нет гарантий, что его цена действительно вырастет; она может остаться на месте или даже снизиться, что приведет к убыткам при попытке продать свой объект.

Рост стоимости как основного источника дохода вызывают сомнения, если нет четкого права собственности на объект, который можно выгодно реализовать.

Михаил Швецов

СЕО УК Mirotel Management
Главная сложность — управлять ожиданиями и реальностью.

Девелопер что-то пообещал на старте.
Продажи подогрели это красивыми презентациями.
Рынок потом повел себя по-своему.
Новые налоги каждый год.
А отвечать перед 150−800 собственниками приходится управляющей компании.

Отсюда все практические проблемы. УК приходится налаживать коммуникацию и восстанавливать доверие, объясняя собственникам реальные цифры и расхождения с рекламными обещаниями.

Когда у объекта 2−3 собственника — это партнерство. Когда 150 или 800 — это уже маленький парламент с фракциями, конфликтами и личными историями, что делает управление юридически и организационно крайне сложным.

УК сталкивается с экономическими ожиданиями, созданными до ее прихода, и ей приходится разруливать как финансовые, так и эмоциональные трудности. Наконец, поддержание дисциплины и единых стандартов отеля (ремонт, резервы, тарифы) оказывается под угрозой, поскольку каждый собственник может хотеть своего, забывая, что отель — это единый организм, а не набор разношерстных квартир.

Поэтому сама модель сложна не продуктом, а количеством людей и их ожиданиями.

Примерный расчет годового дохода от покупки гостиного номера

Представим, что вы покупаете номер в новом апарт-отеле в центре крупного города.

Дано:

Площадь номера 30 квадратных метров.
Цена покупки номера 22 миллиона рублей.
Цена за квадратный метр — около 733 тысяч рублей.
Проживание владельца в номере — 30 дней в год.

Примерный расчет годового дохода от покупки гостиного номера

Так, итоговая доходность составляет около 5,4% годовых — при оптимистичном сценарии со 100%-ной загрузкой. На деле доходность может быть значительно ниже или нулевой.

Даже при идеальных условиях большая часть выручки съедается расходами, оставляя инвестору невысокий процент от вложенной суммы. При этом не учтены потенциальные доплаты за личное проживание и риски недозагрузки.

Что ждать в ближайшем будущем

Новый законопроект о покупке гостиничных номеров в гостиницах по ДДУ будет работать не сам по себе, а вместе с другими изменениями в правилах для всех средств размещения. Эти новые общие правила вступят в силу с 1 марта 2026 года. Это означает, что оба документа будут согласованы между собой. Такая синхронизация нужна, чтобы:

Четко определить, что такое гостиничный номер и чем он отличается от жилья.
Установить единые правила для управления отелями и предоставления услуг гостям.
Навести порядок во всех аспектах гостиничного бизнеса, от строительства до ежедневной работы.

В итоге это должно сделать весь рынок отелей более понятным, предсказуемым и прозрачным как для инвесторов, так и для управляющих компаний и самих туристов.

Редактор: Алла Щеглова.

Работайте с нами

Чтобы работать с инструментами TravelLine, оставляйте заявку, и мы с вами свяжемся.

Оставить заявку

Уроки 2025 года: как не терять деньги в 2026-м

На примере реальных отелей разберемся, какие уроки уходящего года учесть, чтобы в 2026-м зарабатывать больше с меньшими вложениями в продвижение и ФОТ.

Зарегистрироваться

Упоминая в этой публикации Meta, Facebook и Instagram, сообщаем, что они признаны экстремистскими организациями и их деятельность запрещена на территории РФ.