Самозанятые: как сдавать квартиры в аренду и автоматизировать продажи

Михаил Касаткин Партнер по работе с массовым сегментом

Доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом. Раньше, чтобы легально сдавать квартиры, владельцы платили НДФЛ по ставке 13% или регистрировали ИП. С 2019 года можно стать самозанятым и платить всего 4% с доходов от физлиц и 6% — от ИП и юрлиц.

Рассказываем, как стать самозанятым, почему это выгодно и как самозанятые сдают квартиры и гостевые дома в аренду.

Кто такие самозанятые

Самозанятыми могут стать физические лица, которые:

• получают доход от самостоятельного ведения деятельности или использования имущества;
• работают одни, без найма сотрудников;
• получают не более 2,4 млн рублей в год.

У самозанятых самая низкая ставка налога: 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами. Если годовой доход с момента регистрации в качестве самозанятого превысит 2,4 миллиона рублей, то право использовать такой статус аннулируется. Придется платить налоги, предусмотренные другими системами налогообложения.

Самозанятым можно сдавать в аренду только жилую недвижимость: квартиры, гостевые дома, номера. Нежилую недвижимость сдавать запрещено: землю, апартаменты, торговый павильон, офис, склад или гараж.

Зачем быть самозанятым, чтобы сдавать жилье в аренду

Это выгодно, легально и практично. Как самозанятый, вы:

• работаете легально, не боитесь налоговой и штрафов;

• можете заключать договоры с юрлицами, например, с клининговой компанией;

• не обязаны платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование;

• можете работать без кассового аппарата, при этом чеки нужно формировать прямо в приложении «Мой налог»;

• не обязаны вести строгую отчетность перед налоговой: никаких деклараций и отчетов сдавать не надо;

• можете подать в суд на жильцов, если они, например, сломали технику, не заплатили за аренду или не выполнили другие условия договора.

С 2016 года мы сдаем гостевой дом в Карелии для размещения одной компании или семьи. Раньше были оформлены как ИП, но решили перейти в статус самозанятых для индексации пенсии мужа.

Еще одна причина — самозанятым не обязательно иметь кассовый аппарат, что тоже снижает расходы по ведению бизнеса. Не нужно сдавать декларации в налоговую, делать отчетность.

Ирина и Павел Петровы, самозанятые из Карелии

Какой налог нужно платить

У самозанятых самая низкая ставка налога на доходы в РФ:

• 4%, если квартиру снимает физлицо;
• 6%, если арендовать квартиру будет юрлицо (например, компания для командировочных сотрудников).

Каждому самозанятому при регистрации дают налоговый вычет — 10 000 ₽. Он частично покрывает налог: фактически ставка становится 3% на доходы от физлиц и 4% — от юрлиц.

Как самозанятым сдавать квартиру

Сначала нужно зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог». На это уйдет около пяти минут.

Скачивайте приложение «Мой налог» в AppStore или Google Play.

С ИП на самозанятых мы перешли довольно быстро и просто: написали заявлении о закрытии ИП, скачали приложение «Мой налог», подали там заявку на самозанятых. В течение суток заявку подтвердили, теперь работаем в приложении, все очень удобно.

Павел и Ирина Петровы, самозанятые из Карелии

Дальше можно оформлять аккаунты в каналах продаж и публиковать объявления.

Чем больше каналов вы задействуете, тем выше шанс, что гости найдут и забронируют именно вашу квартиру или гостевой дом.

В каких каналах размещать объявления

С нами уже сотрудничают более 3 000 мини-отелей, хостелов, апартаментов и гостевых домов. Мы собрали данные по продажам за 2020 год и составили рейтинг самых эффективных каналов продаж для сегмента апартаментов, квартир и гостевых домов.

1. Booking.com.
2. bronevik.ru.
3. Acase.ru.
4. Airbnb.
5. Островок.ru.
6. Zabroniryi.ru.
7. AllHotelsMarket.
8. Expedia.com.
9. TVIL.
10. OneTwoTrip.

Мы ведем продажи через каналы TVIL, Booking.com, Островок.ru, Airbnb, Яндекс.Путешествия. В 2019 году очень эффективно шли бронирования с канала TVIL — около 80% всех броней было оттуда. В последнее время хорошо работает Avito, через соцсети бронируют наши постоянные гости.

Павел и Ирина Петровы, самозанятые из Карелии

Больше полезной информаций для отельеров — в нашем блоге. Подпишитесь, чтобы регулярно получать свежие материалы на почту.

Подписаться на блог